LEG Immobilien SE – Szybalski.de

LEG verkauft wieder Sozialwohnungen

Kemna Immobilien Gruppe aus Kamen erwirbt im Recklinghäuser Stadtteil König Ludwig 386 Wohnungen von der LEG

Die LEG Immobilien SE ist offensichtlich gut durch ihre Krise im Vorjahr gekommen, als keine Dividende an die Aktienbesitzer*innen ausgeschüttet werden konnte. Die im Januar 2024 fällig gewordene 500-Millionen-Euro-Anleihe sowie weitere Schulden konnten laut Pressemitteilung des zweitgrößten Wohnungsunternehmens aus NRW mit Sitz in Düsseldorf refinanziert worden. Bis Mitte 2025 müssten nun keine Schulden mehr bedient werden.

Zudem habe die LEG, die über 181 Millionen Euro auf der Hauptversammlung am 23. Mai 2024 an ihre Aktionäre*innen verteilen will, auch weiterhin ungeliebte Immobilien verkaufen können. „Trotz der Kaufzurückhaltung auf dem Markt für Wohnimmobilien“ sei es der LEG im Jahr 2023 gelungen, rund 2000 Wohnungen und mehrere gewerbliche Objekte für rund 155 Millionen Euro zu verkaufen. Davon 1316 Wohnungen für zusammen 80,3 Millionen Euro im Jahr 2023. Dabei, so die LEG, sei ein Liquiditätsüberschuss von 55,2 Millionen Euro erzielt worden. Insgesamt stünden 5000 Wohnungen zum Verkauf. Nicht bekannt gab das profitorientierte Unternehmen, welche Standorte konkret vom Verkauf betroffen sein könnten.

374 Sozialwohnungen in ehemaliger Bergbausiedlung verkauft

Jüngst verkaufte die LEG in Recklinghausen 386 Wohnungen mit einer Gesamtmietfläche von rund 26.080 m² an das Kamener Privatunternehmen Kemna Immobilien. 96,89 Prozent der Wohnungen (insgesamt 374) in der Siedlung „Kolonie König Ludwig“ sind öffentlich gefördert, also sogenannte „Sozialwohnungen“ für deren Anmietung ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist. Über den Verkaufspreis der fast 400 Wohnungen in der Emscherzone wurde öffentlich nichts bekannt. Offensichtlich besteht dort Renovierungsbedarf, denn der Käufer will „die Objekte langfristig entwickeln“. Dies könnte natürlich – schrecklich für die Mieter*innen – auch Modernisierung bedeuten, die von den Mieter*innen zu tragen ist, was in der Regel happige Mietsteigerungen beinhaltet.

Im Jahr 1886 begann mit zwei Schächten die Kohleförderung auf der Zeche / Gewerkschaft „König Ludwig“ in Recklinghausen. Zwischen 1900 und 1903 wurden weiterer Schächte abgeteuft. In den 1930er Jahren wurde ein Verbund mit Zeche Ewald geschaffen. Die Salzgitter AG legte zwischen 1963 und 1965 die Zeche König Ludwig still. Die Siedlung „Kolonie König Ludwig“ entstand in der ersten Dekade des vergangenen Jahrhunderts Die König-Ludwig-Siedlungen wurden südwestlich der Zeche in drei Bauphasen „auf der grünen Wiese“ errichtet. In den 1960er Jahre gingen die Wohnungen an Salzgitter Wohnungs-GmbH. Später erfolgte eine denkmalgerechte Sanierung sowie umfangreiche Wohnungsmodernisierung, bei nur „einfacher Gestaltung des Wohnumfeldes“. Im neuen Jahrtausend kaufte die heute zum Vonovia-Konzern gehörende Grainger two GmbH die Siedlung. 2016, also acht Jahre nach ihrer Privatisierung, übernahm die LEG Wohnen die Wohnungen. 2024 gingen 386 Wohneinheiten mit einer Gesamtmietfläche von rund 26.080 m² an die „Kemna Immobilien Unternehmensgruppe“ aus Kamen. 374 der 386 Wohneinheiten (96,89 %) sind öffentlich gefördert. (Quelle: Siedlungskultur in Quartieren des Ruhrgebietes)

Was geschieht am Berg Fidel und in Kinderhaus?

„Durch ein stabileres Zinsumfeld sieht die LEG eine allmähliche Wiederbelebung des Transaktionsmarktes und freut sich, dass das Portfolio in Recklinghausen in gute Hände abgegeben wurde“, wird Georg zu Ysenburg, Bereichsleiter Akquisitionen bei der LEG, in der Pressemitteilung vom 12. März 2024 zitiert.

Wie Mieter*innen aus Kinderhaus berichteten, wurden vom Vermieter jüngst Maßnahmen an ihren Häusern ohne Modernisierungsankündigung vorgenommen. Natürlich kam sofort der Verdacht auf, das die Wohnungen zu den 5000 von der LEG geplanten zu veräußernden Objekte gehören würden.

Gleiches droht den Bewohner*innen der rund 700 LEG-Wohnungen und den Pächter*innen der LEG-Gewerbeobjekte am Berg Fidel. Modernisierungsmaßnahmen waren schon angekündigt. Diese wurden dann aber im Vorjahr überraschend vom Unternehmen abgesagt, obwohl zweifelsfrei in den LEG-Wohnungen an der Hogenbergstraße, am Rincklakeweg, an der Von-Corvey-Straße und zwischen Trauttmansdorffstraße, Pictoriusstraße sowie Pamkokstraße dringender Renovierungsbedarf besteht, da die Häuser von der LEG seit Jahren vernachlässigt wurden.

LEG-Ziel in Münster sind 10 € Miete pro Quadratmeter

Da die LEG in Münster mittelfristig eine Kaltmiete von zehn Euro pro Quadratmeter anstrebt, was sie aktuell aber nur in wenigen Objekten, wie zum Beispiel dem dritten Bauabschnitt in der autoarmen Weißenburgsiedlung auf der Geist, schafft, ist mit dem Verkauf der günstigen Wohnungen in Hiltrup, Berg Fidel, Angelmodde oder Kinderhaus, wo es noch keine Modernisierungsmaßnahmen gab zu rechnen. Objekte wie zum Beispiel die LEG-Häuser in Uppenberg, wo durch die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen der Preis in den kommenden Jahren auf zehn Euro pro Quadratmeter hochgetrieben werden kann, dürften hingegen nicht zum Verkauf stehen. Für Investoren wie die Kamener Kemna Immobilien Gruppe dürfte Münster allerdings nah genug am „östlichen Ruhrgebiet“ liegen, zumal auch Gewerbeimmobilien im Angebot sein dürften.

Die Kemna Immobilien Gruppe ist ein inhabergeführtes Immobilieninvestmentunternehmen mit Sitz in Kamen. Kerngeschäft ist der Ankauf, die Bewirtschaftung und die Entwicklung von Bestandsimmobilien in Nordrhein-Westfalen, insbesondere der Region östliches Ruhrgebiet. In der Zukunft plant die Kemna Gruppe weitere Ankäufe von entwicklungsfähigen Wohnimmobilien ab ca. 100 Einheiten sowie Gewerbeimmobilien im Bereich Lager-/Produktion.

Die LEG SE mit acht Niederlassungen – darunter auch eine in Münster – ist mit rund 166.500 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland.

LEG am Berg Fidel enteignen

Die Party auf dem Rücken der Mieterinnen und Mieter ist vorbei. Die 2008 an den amerikanischen Hedgefond „Whitehall“ verkauften 690 WGM-Wohnungen am Berg Fidel sind inzwischen rund 50 Jahre alt. Deshalb sind natürlich einige Renovierungen in den Häusern notwendig. Immer wieder mussten der WDR, die Westfälischen Nachrichten und andere von unhaltbaren Zuständen im LEG-Bestand am Berg Fidel berichten. Vor Ort ist die LEG-Mieter*Innen-Initiative Münster und insbesondere Berg Fidel solidarisch für den Stadtteil mit seinen rund 5000 Mieter*innen und Eigentümer*innen aktiv.

Trotzdem hat der Vorstand der LEG Immobilien SE, so heißt heute das börsennotierte Unternehmen, dem die WGM-Wohnungen am Berg Fidel gehören, kürzlich mitgeteilt: Die LEG wird nicht nur die ausstehenden, dringend notwendigen Renovierungen am Berg Fidel sondern auch die Modernisierungen, deren Kosten nach Abschluss durch Mieterhöhungen auf die Bewohner:innen umgelegt werden, nicht mehr durchführen. Dies ist ein (leider) von renditeorientierten, börsennotierten Wohnungskonzernen aktuell bekanntes Verhalten, was in der Regel auf den Verkauf der Wohnungen ausgerichtet ist.

Der Aktienkurs der LEG ist total abgestürzt. Im Vorjahr noch über 120 € wert, war im März 2023 eine LEG-Aktie für weniger als 50 € an der Börse zu haben.

Die LEG-Wohnungen am Berg Fidel müssen enteignet wer- den, um einen gerechten Kaufpreis für die vom Eigentümer vernachlässigten Wohnen zu bekommen. Idealerweise wer- den die Wohnungen an eine massgeblich durch die Bewohner:innen getragene selbstbestimmte Wohnungsgenossenschaft, die finanziell von der Stadt Münster, dem Land NRW und auch dem Bund unterstützt werden muss, übertragen. Dieses Modell funktioniert in Wien seit über 100 Jahren.

Nicht nur die Wohnungen im jüngsten Stadtteil Münsters sind ein wachsendes Problem. Das gesamte Viertel wird von Wirtschaft und Stadt vernachlässigt. Schon jetzt wurde bekannt, dass ab 2024 „tote Hose“ im Schatten des modernisierten Preußenstadions sein wird, denn der Pachtvertrag von „Nah und frisch“, dem Nahversorger in Berg Fidel, läuft aus und soll laut LEG vom aktuellen Betreiber nicht verlängert werden.

Nun sind alle Bewohner:innen des Quartiers Berg Fidel gefordert. Sie müssen aktiv werden, um die Wohnungen in die eigene Hand zu bekommen und für das Viertel eine Zukunft schaffen – selbstbestimmt und solidarisch.

Wir, die Münsterliste – bunt und international e.V., kämpfen für bezahlbares und gutes Wohnen in Münster. Für die LEG-Wohnungen am Berg Fidel bedeutet dies, dass sie, analog zum erfolgreichen Bürgerbegehren in Berlin, gemäß § 14 (3) GG durch das Land NRW enteignet werden müssen.

Kommt zur Kundgebung und Demonstration „LEG enteignen – Stadtteil erhalten“ am Mittwoch, dem 17. Mai 2023, um 17 Uhr am Berg Fidel.

Protest gegen die Geschäftspolitik der LEG

272,5 Millionen Euro für Aktionär*innen ausgeschüttet

Am Donnerstag (27. Mai) fand die diesjährige Hauptversammlung der LEG Immobilien SE digital statt. Mit rund 6400 Wohnungen ist die LEG der größte Vermieter in Münster. Die Eigentümer des ehemaligen öffentlichen Wohnungsunternehmens gönnten sich ein gewaltiges Stück des Überschusses aus dem vergangenen Geschäftsjahr. 43,4 Prozent der Mieteinnahmen aus 2020 schüttet die LEG an ihre Aktionäre als Dividende aus. Die 3,78 Euro pro Aktie sind eine Steigerung der Dividende um fünf Prozent im Vergleich zu 2019. Insgesamt 272,5 Millionen Euro werden ausgezahlt. Dies sind 1885 Euro pro vermieteter LEG-Wohnung.

„Bis zum 6. Juni diesen Jahres zahlen wir LEG-Mieter*innen, dies hat der Deutsche Mieterbund NRW berechnet, unsere Miete ausschließlich in die Taschen der LEG-Aktionär*innen“, erklärte Mats Reißberg, Initiator einer Protestdemonstration von LEG-Mieter*innen am Tag der Hauptversammlung in Geist und vor der LEG-Niederlassung an der Hammer Straße. Jeden Monat flossen im vergangenen Jahr 157 Euro aus jeder Wohnungsmiete der LEG in die Taschen der Eigentümer. Laut Geschäftsbericht des Unternehmens, dessen Durchschnittsmiete in Quadratmeter von 2013 bis 2020 um satte 17 Prozent stieg, gab die LEG in 2020 aber nur 24,8 Prozent für Bewirtschaftung iher Immobilien aus. Nur 19 Prozent des Überschusses wurden reinvestiert, obwohl Wohnraum nicht nur in Münster, sondern überall im Land fehlt.

Mats Reißberg, Sprecher der LEG-Mieter*innen-Initiative Geist und Organisator der Demonstration gegen die LEG Immobilien SE, erlebt gerade zu Hause an der Kolmarstraße persönlich, was die Modernisierungen für Auswirkungen auf die LEG-Mieter*innen haben. (Fotos: Werner Szybalski)

Forderung nach bezahlbaren Mieten

Die Demonstrant*innen fordern eine Neuausrichtung der Geschäftspolitik ihres Vermieters in Richtung sozialer und nachhaltiger Wohnungswirtschaft mit bezahlbaren Mieten. „Die Mieten, nicht nur in Münster, sind einfach zu hoch und steigen zu schnell“, betonte Mats Reißberg, der von der LEG erwarte, dass auch in Münster wieder gebaut würde: „Aber natürlich auch Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und endlich wieder öffentlich geförderten Wohnungsbau.“

Pavel Volodarsky, LEG-Mieter aus Kinderhaus, berichtete von den negativen Veränderungen im Mietverhältnis, nachdem das Land Nordrhein-Westfalen die kommunalen und landeseigenen Unternehmen der LEG privatisiert hatte.

Neben der Senkung der Dividenden fordern die demonstrierenden Mieter*innen bessere und schnellere Serviceleistungen bei Schäden, weniger Mietkosten hoch treibende Modernisierungen dafür bessere Instandhaltung der Wohnungen, der Häuser und des Umfeldes sowie eine ordentliche, überprüfbare Nebenkostenabrechnung.

Pavel Volodarsky, LEG-Mieter in Kinderhaus, erklärte: „Die Betreuung der Mieter*innen ist immer schlechter geworden. Ich habe früher schon bei der heutigen LEG-Tochter WGM gewohnt. Damals fühlten Mieter*innen sich aufgehoben und als Vertragspartner*innen akzeptiert. Davon sind wir heute weit entfernt.“

Mieter*innen gehen wieder auf die Straße

Demonstration für mehr Rechte und geringere Mieten

Am Donnerstag (27. Mai) gehen die LEG-Mieter*innen in Münster wieder auf die Straße. Anlass ist die an diesem Tag stattfindende Hauptversammlung des Vermieters LEG Immobilien SE, der eine gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozent höhere Dividendenausschüttung an die Aktionäre beschließen will. Die LEG-Mieter*innen-Initiative Münster wird um 17 Uhr an der Kolmarstraße in Geist, wo die LEG derzeit Modernisierungen durchführen lässt, mit einer Kundgebung starten. Dann zieht ein Demonstrationszug hinüber zur LEG-Niederlassung Münster an der Hammer Straße 226. Auch dort sollen Redner*innen das Wort ergreifen.

Ist das noch LEGal?

Am Vorabend (Mittwoch, 26. Mai, um 18.15 Uhr) findet online unter dem Motto „Ist das noch LEGal?“ eine landesweite öffentliche Kritische Vorabendkonferenz zur LEG Aktionärsversammlung statt. Auch aus Münster werden Teilnehmer*innen dabei sein.

Demo LEG – es reicht! am Freitag, 14. Mai, in Berg Fidel. (Fotos: Werner Szybalski)

Wohnraum zu angemessenen und bezahlbaren Mieten

Im Aufruf betonen die Organisatoren, dass Wohnen ein Menschenrecht ist. Die Situation vieler Mieter*innen – auch in Münster – ist inzwischen aber so schlecht, dass prekäre Verhältnisse drohen. Alle Menschen sind auf eine Wohnung angewiesen. Zigtausende in unserer Stadt wollen oder können sich keine Wohnung im Eigenbesitz leisten. Die Klimakrise kann zudem nur bewältigt werden, wenn die Menschen zusammenrücken und gemeinsam in möglichst wenig Fläche versiegelden Häusern und Wohnanlagen leben.

Die Corona-Pandemie hat die Situation verschärft und zudem deutlich gemacht, warum die Menschen eine Wohnung benötigen, in der das Leben auch lebenswert ist. Dazu bedarf es genügend Wohnraum für alle Münsteraner*innen – dies zu angemessenen und bezahlbaren Mieten.

Die größte Vermieterin in Münster ist die LEG Immobilien SE mit Sitz in Düsseldorf. Der heutige LEG-Aktienkonzern entstand durch Privatisierung ehemaliger öffentlicher, teilweise kommunaler, regionaler und gemeinnütziger Wohnungsunternehmen. In Münster gehörten unter anderem die Wohnungsgesellschaften WGM (Wohnungsgesellschaft Münsterland) und GWN (Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Nordwestdeutschland) dazu. Aber auch viele ehemalige Wohnungen für Postler*innen, Bahner*innen oder Ärzt*innen sowie medizinisches Personal werden heute in Münster von der LEG vermietet.

Mieter*innen zahlen die Zeche

Der Aktienmarkt setzt seine dort notierten Immobilienkonzerne erheblich unter Druck. Die Dividenden der und damit auch die Mieten bei den börsennotierten Wohnungsunternehmen gehen durch die Decke. Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia mit Sitz in Bochum, auch Wohnungsbesitzer in Münster, hob im Coronajahr 2020 die Mieten um 3,1 Prozent auf 6,95 Euro pro Quadratmeter an. Die Dividendenausschüttung an die Aktionäre fiel in diesem Jahr um 7,6 Prozent höher ist als im vergangenen Jahr. Auch die LEG, die am 27 Mai ihre Hauptversammlung abhält, will die Dividende gegenüber dem Vorcoronajahr um fünf Prozent steigern. Dies alles aus den Taschen der Mieter*innen und der Kommunen, die für viele Mieter*innen die Zeche zahlen.

Diese Entwicklung muss gestoppt werden, denn die Wohnungskonzerne müssen für diese hohen Dividenden alle – leider teilweise auch rechtlich fragliche – Mittel nutzen, um ihre Kapitaleigner zufriedenzustellen. Wer darunter leidet ist klar – alles geht zu Lasten der Wohnqualität und der Portemonnaies der Mieter*innen. Deshalb fordern wir die Mieten zu senken statt Dividenden zu erhöhen, die Häuser und Wohnungen auf Kosten der Unternehmen zu sanieren und nur im Einvernehmen mit den Mieter*innen zu modernisieren und die Rechte der Mieter*innen umfassend zu stärken.

Am Tag der Aktionärsversammlung der LEG Immobilien SE, Donnerstag, dem 27. Mai 2021, demonstrieren LEG-Mieter*innen zunächst um 17 Uhr an der Kolmarstraße und später (ab 18 uhr) vor der LEG-Niederlassung Münster an der Hammer Straße 226.