Mietspiegel – Fluch oder Segen?

In Münster werden gerade flächendeckend die Mieten erhöht. Grund dafür ist die Fortschreibung des Mietspiegels im Frühjahr diesen Jahres. Die LEG Immobilien AG will zum 1. September die Mieten mit der Begründung neuer Mietspiegel „anpassen“. Auch wenn die Erhöhungen vielfach als moderat empfunden werden, wehren sich viele Mieter*innen gegen die Verteuerung ihres Wohnens. Bis zum Ende diesen Monats können Mieter*innen, deren Miete ab September steigen soll, noch schriftlich zum Beispiel bei der LEG widersprechen.

Neubauten von Mietwohnungen treiben auch in Münster die Mieten nach oben.

Ulla Fahle vom Mieter/innen-Schutzverein in der Achtermannstraße in Münster hält Mietspiegel aus Sicht der Mieter*innen für sinnvoll: „Ohne diesen würden die Bestandsmieten durch die Decke gehen. Auch gäbe es sicherlich viel mehr Gerichtsprozesse. Noch mehr Mieter müssten sich ungewollt dem Verfahren stellen.“ Zwar nutzten die Vermieter*innen den alle vier Jahre neu aufgestellten Vergleich, der nach zwei Jahren gesetzlich fortgeschrieben werden muss, zwar zur gern zur Mieterhöhung, aber mit dem Verfahren von drei Vergleichsmieten aus ähnlichen Wohnungen seien die Mieter*innen früher viel schlechter gefahren. Fahle: „Die laufenden Mieterhöhungen sind spürbar zurückgegangen.“

Der alte, nicht qualifizierte Mietspiegel der Stadt Münster, der früher gemeinsam von je einem Vertreter von Hans & Grund sowie des DMB-Mietervereins ausgehandelt wurden.

Was ist ein Mietspiegel?

Mietpreistabelle aus dem Mietspiegel.

In einem Mietspiegel werden die in einer Stadt üblichen Wohnungsmieten außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus dargestellt. Mit Hilfe eines Fragebogens werden die örtlich gezahlten Mieten der vergangenen vier Jahre bei Neuvermietung oder Mietänderung – in der Regeln natürlich Erhöhungen – erfasst und anschließend statistisch ausgewertet. So werden die aktuellen durchschnittlichen Mietpreise ermittelt, die dann im Mietspiegel veröffentlicht werden.

Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter Mietfläche wird nach Baualtersklassen ermittelt. Häuser, die jünger sind, haben höhere Mieten als Altbauten. In Münster bewegen sich diese Basismietpreise aktuell für eine 100-Quadratmeter-Wohnung zwischen 5,86 Euro für Wohnungen, die vor 1947 erstellt wurden, und 7,16 Euro für Wohnungen, die in den vergangenen zehn Jahren bezugsfertig wurden. Hinzu kommt für alle Bereiche der Innenstadt (siehe unten) ein Zuschlag zwischen 23 Prozent (Altstadt) über 19 Prozent (Innenstadtbereich) und elf Prozent (erweiterter Innenstadtbereich).

Zuschlagstabelle (Auszug) im Mietspiegel.

Der Mietspiegel für die Stadt Münster wurde in diesem Jahr fortgeschrieben und Anfang April veröffentlicht. Er verdeutlicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundenen Wohnraum in den zurückliegenden zwei Jahren durchschnittlich um 4,2 Prozent gestiegen ist.

Münsters Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“. Dieser hat unter anderem deutlich höhere wissenschaftliche Anforderungen. Dies hat aus Mieter*innensicht den Vorteil, dass bei einer beabsichtigten „Mietanpassung“ in Münster die Vermieter*innen beim Zustimmungsverlangen zur Erhöhung die Zahlen aus dem gültigen Mietspiegel verwenden müssen.

Nützt das Mieter*innen wirklich? Die Miete wird ja auf jeden Fall erhöht.

„Ja, es hilft“, versichert Ulla Fahle. Allerdings würden sich nach Einschätzung der Mietrechtsexpertin immer weniger Mieter*innen in Münster gegen die Mieterhöhungen wehren. Der Grund ist für sie völlig klar: „Die Angst vor dem Wohnungsverlust ist überall präsent. Selbst bei unwirksamen Mieterhöhungen, wird zugestimmt.“

Dabei würde es vielen Mieter*innen sehr schwer fallen, der Anhebung der Miete zuzustimmen. Dies einerseits, weil die Einnahmen nicht in vergleichbarem Maßstab zunehmen, und andererseits, weil die Mieter*innen sich sehr unwohl dabei fühlen, schließlich verzichten sie aus Angst vor Wohnungsverlust auf ihre Rechte. Dies sogar dann, wenn sie fachkundig beraten wurden. Dies empört nicht nur Ulla Fahle, die aber Verständnis für diese Mieter*innen zeigt. Auf jeden Fall empfiehlt sie, die Vorgaben des Mietspiegels genau zu studieren, und sich gegebenenfalls beraten zu lassen.

Der aktuelle Mietspiegel für Münster.

Der Mietspiegel kostet fünf Euro und kann unter anderem beim Mieter/innen-Schutzverein (Achtermannstraße 10, 48143 Münster), beim Mieterverein Münster und Umgebung (Scharnhorststraße 48, 48151 Münster) oder der Stadt (Amt für Wohnungswesen; Kundenzentrum Planen Bauen Wohnen [beide Stadthaus 3, Albersloher Weg 33, 48155 Münster] und der Münster Information [Heinrich-Brüning-Straße 9, 48143 Münster – derzeit wegen Bauarbeiten aber innerhalb des Stadthauses 1 umgezogen]) erworben werden.

Aber auch die Stadtbücherei hat einen Mietspiegel im Präsenzbestand (Hauptstelle im 1. Obergeschoss, Bereich Westfalen, Signatur Dz Münster 4), wo er kostenfrei eingesehen werden kann.

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